Kaleon, società specializzata nella promozione, salvaguardia e conservazione del patrimonio storico-artistico italiano e internazionale, annuncia oggi il proprio piano di quotazione su Euronext Growth® a Milano e Parigi.
“È con entusiasmo e orgoglio che annunciamo oggi il nostro progetto di quotazione su Euronext Growth a Milano e Parigi. Kaleon è una realtà forte di decenni di esperienza nella gestione di luoghi ad alto valore culturale e know how frutto della gestione dei siti sul Lago Maggiore, già appartenenti alla mia famiglia. Kaleon ha dimostrato il successo del proprio modello di business, caratterizzato da una crescita redditizia che genera un significativo cash flow. Questo successo è dovuto in gran parte alla nostra missione: preservare il passato per ispirare il futuro, attraverso una gestione moderna ed efficiente dei siti storici, liberando così tutto il loro potenziale di creazione di valore per tutti gli stakeholder — visitatori, proprietari, partner e investitori. Forte di questa competenza senza eguali in Europa, ora desideriamo ampliare la nostra offerta a soggetti terzi, consentendo ai proprietari di beni eccezionali di beneficiare di una gestione economica efficiente, in particolare in Italia, dove il mercato del turismo culturale cresce a doppia cifra ed è valutato diversi miliardi di euro. Questo progetto di double listing a Milano e Parigi, sostenuto dai legami storici tra i nostri due Paesi e dal valore che entrambi attribuiscono al patrimonio culturale, ci offrirà l’accesso a un bacino di investitori con esperienza nel settore del turismo di lusso, permettendoci di accelerare il nostro sviluppo. Siamo lieti di poter presto accogliere sia investitori qualificati[1] sia investitori retail francesi/residenti in francesi [2]per unirsi a noi in questo entusiasmante percorso” ha commentato Vitaliano Borromeo, Presidente di Kaleon.
Kaleon S.p.A, dal greco καλεόν (bello), con decenni di esperienza nella gestione di beni artistici, musei e parchi, offrirà agli investitori su entrambi i versanti delle Alpi l’opportunità di partecipare all’offerta pubblica iniziale della società per apportare nuove risorse finanziarie e beneficiare del potenziale di creazione di valore legato al suo modello di business innovativo. Questo modello si basa sulla gestione economica dei tesori culturali e artistici, spesso sottovalutati a causa di investimenti insufficienti nella ristrutturazione, appartenenti a famiglie, istituzioni e fondazioni. Kaleon si posiziona così come pioniere nel settore del turismo culturale, che dovrebbe crescere a un tasso annuo composto del 14% tra il 2024 e il 2028 in Italia, superando il già molto dinamico segmento del turismo globale[3].
1]Per investitori qualificati si intendono (a) gli investitori qualificati, come definiti all’articolo
[2] lettera e), del regolamento sul prospetto nell’Unione europea, negli altri paesi dello Spazio economico europeo e nel Regno Unito, ai sensi della legislazione nazionale ai sensi della legge dell’Unione europea (Withdrawal) Act 2018 (e successive modifiche), nonché (b) gli investitori istituzionali stranieri, ai sensi del Regolamento S dello United States Securities Act del 1933 (e successive modifiche), escludendo quindi gli investitori istituzionali provenienti da Australia, Canada, Giappone, Stati Uniti d’America e qualsiasi altro paese straniero in cui il collocamento non sia possibile in assenza di un’autorizzazione da parte delle autorità competenti.
[2] Per investitori al dettaglio si intendono gli investitori diversi dagli investitori qualificati, attraverso un collocamento effettuato in modo tale, in termini di qualità e/o quantità, da rientrare nei casi di esenzione dalle disposizioni in materia di offerte pubbliche di titoli previste dal Regolamento Prospetto e dalle leggi nazionali applicabili in Italia e in Francia, compresi gli articoli 100 del TUF e 34-ter del Regolamento Emittenti Consob e dalle disposizioni legislative e regolamentari equivalenti applicabili all’estero, il tutto fermo restando l’esclusione di qualsiasi offerta al pubblico in Italia, in Francia e all’estero.
[3] Approfondimento della direzione sul Centro Ricerche della Rome Business School: «Il business del turismo in Italia» (2024)
La strategia di Kaleon si basa su tre pilastri fondamentali:
- Una crescita organica equilibrata e sostenibile, basata sul miglioramento continuo dei servizi offerti sui siti ad oggi in portafoglio;
- Continuo percorso di sviluppo attraverso il miglioramento costante dell’efficienza e la promozione di sinergie sempre più forti tra i vari siti;
- Potenziale di espansione attraverso l’integrazione di siti di terze parti.
Operando secondo un modello centralizzato, asset-light e incentrato sul cliente, Kaleon offre una gamma diversificata di servizi ad alto margine, tra cui biglietteria, ristorazione, vendita al dettaglio, hospitality, organizzazione di eventi, visite guidate, programmi educativi e altri servizi accessori. Il gruppo vanta una solida performance finanziaria e una forte flessibilità operativa. Tale successo si basa su un posizionamento chiaramente definito nel mercato del turismo culturale italiano, altamente frammentato, in rapida crescita e con scarsi investimenti.
Decenni di esperienza nella gestione di siti culturali e un portafoglio senza pari
Fondata nel 1983 con il nome SAG, Kaleon sovraintende le attività di “Terre Borromeo”, il marchio che identifica il portafoglio di siti culturali e naturali storicamente legati alla famiglia, situati principalmente nella zona del Lago Maggiore. Tra questi figurano destinazioni iconiche come Isola Bella, Isola Madre, Rocca di Angera, Parco Pallavicino, Parco del Mottarone e Castelli di Cannero, che combinano cultura, natura e arte con un’ampia gamma di servizi (ospitalità e tempo libero) per offrire ai visitatori un’esperienza completa e memorabile.
La composizione dei ricavi generati da ciascun sito gestito dalla società al 31 dicembre 2024 è la seguente:
- Isola Bella, che rappresenta il 58% del fatturato totale, confermando il suo ruolo centrale;
- Gli altri siti contribuiscono in misura minore: Parco Pallavicino (8%), Rocca di Angera (7%) e Parco del Mottarone (4%).
Questi dati, che non includono Castelli di Cannero poiché il sito è stato aperto al pubblico nel giugno 2025, riflettono i diversi livelli di attrazione turistica e sviluppo commerciale tra i vari siti e suggeriscono un significativo potenziale di crescita.
Isola Bella
Isola Bella, situata sul Lago Maggiore a Stresa (VB), di proprietà della famiglia Borromeo dal 1604 e gestita da Kaleon dal 1983, è la principale e più famosa delle Isole Borromee, rinomata per il suo palazzo barocco e i giardini terrazzati ricchi di fiori esotici e statue.
Isola Bella è il sito di punta, sede del Palazzo Borromeo con oltre 20 sale e una galleria dedicata (Galleria Berthier), nonché giardini barocchi in stile italiano con dieci terrazze. Il sito comprende diverse aree ristorazione (1 caffetteria, 2 ristoranti, 2 food truck e 1 fast food), un’area shopping (Vicolo del Fornello), strutture ricettive (2 suite) e 6 appartamenti. Offre inoltre la possibilità di affittare spazi privati per eventi. Il sito ha registrato un aumento significativo del numero di visitatori, passando da 478 mila nel 2019 a 517 mila nel 2024, con una variazione dell’8,3%. Nello stesso periodo, i ricavi sono cresciuti costantemente, passando da 7,7 milioni di euro nel 2019 a 12,2 milioni di euro nel 2024, con un tasso di crescita medio annuo (CAGR) del +9,6%.
Isola Madre
Isola Madre, di proprietà della famiglia Borromeo dal 1501 e gestita da Kaleon dal 1983, è la più grande delle Isole Borromee. È celebre per il suo palazzo storico e per i rigogliosi giardini botanici, che ospitano specie rare e uccelli esotici. Il sito integra un altissimo valore culturale con servizi di ristorazione, shop e libreria, offrendo inoltre la possibilità di organizzare visite private. Al 31 dicembre 2019, il sito ha registrato 226 mila visitatori, saliti a 261 mila al 31 dicembre 2024, pari a un incremento del +15,2%. Nello stesso periodo, i ricavi sono cresciuti in modo costante, passando da €2,6 milioni nel 2019 a €4,9 milioni nel 2024, corrispondenti a un CAGR pari a +13,0%.
Rocca di Angera
La Rocca di Angera, situata ad Angera (VA) sulla sponda lombarda del Lago Maggiore, è di proprietà della famiglia Borromeo dal 1449 ed è gestita da Kaleon dal 1983. Questa fortezza medievale è rinomata per il suo museo storico e per le viste panoramiche sul lago.
La Rocca di Angera offre un’esperienza articolata che comprende il castello medievale, i giardini tematici e il Museo della Bambola e del Giocattolo. Il sito può ospitare sia eventi privati sia feste di compleanno per bambini con spettacoli a tema. Dispone inoltre di un café e di una libreria. Al 31 dicembre 2019, il sito ha registrato 74 mila visitatori, rispetto ai 70 mila registrati al 31 dicembre 2024. Nonostante la lieve riduzione dei flussi tra il 2019 e il 2024, il sito ha comunque registrato un miglioramento delle performance economiche e finanziarie; i ricavi sono infatti cresciuti da €1,1 milioni nel 2019 a €1,4 milioni nel 2024, con un CAGR del +5,2%.
Parco del Mottarone
Il Parco del Mottarone, situato nei pressi di Stresa (VB), è di proprietà della famiglia Borromeo dal 1680 ed è gestito da Kaleon dal 2016. Il sito offre viste mozzafiato sul Lago Maggiore e sulle Alpi e propone un’ampia gamma di attività outdoor, tra cui escursionismo, ciclismo e sci.
Il Parco del Mottarone si distingue un’articolata dotazione di infrastrutture outdoor e sportive, che includono 15 km di piste da sci servite da 10 impianti di risalita, un parco avventura, un trail park e una scuola di sci. Il sito ospita inoltre eventi stagionali, gestisce le infrastrutture stradali e offre servizi di noleggio sci e bike. L’offerta di ristorazione comprende un fast food (Bar Stazione) e un ristorante (Rifugio Genziana).
Sebbene la società gestisca il comprensorio sciistico (la cui attività può essere monitorata tramite il numero di skipass venduti) e il parco avventura, non è previsto un tracciamento specifico dei “visitatori paganti”, poiché l’area rimane uno spazio aperto e accessibile anche senza utilizzo degli impianti di risalita per coloro che intendono fruire dei servizi disponibili. Al 31 dicembre 2019 il sito registrava ricavi pari a €0,5 milioni, cresciuti a €0,8 milioni al 31 dicembre 2024, corrispondenti a un CAGR del +9,8%.
Parco Pallavicino
Il Parco Pallavicino, situato a Stresa (VB) sulle rive del Lago Maggiore, è di proprietà della famiglia Borromeo dal 2021 ed è gestito da Kaleon dal 2017. Questo parco pittoresco ospita giardini botanici, alberi secolari e una riserva naturale con animali esotici. Entrato nel portafoglio di Kaleon nel luglio 2017, rappresenta il primo asset di terzi gestito dalla società fino al 2021, anno in cui è stato acquisito dalla famiglia Borromeo.
Nel 1956 l’intero sito, inclusa Villa Pallavicino — attualmente oggetto di interventi di ristrutturazione — è stato trasformato da residenza privata in museo faunistico. Ad oggi, i giardini del Parco Pallavicino rappresentano l’habitat naturale di oltre 60 specie animali e svolgono un importante ruolo educativo attraverso collaborazioni con le scuole per l’organizzazione di visite didattiche. Il sito offre inoltre servizi per l’organizzazione di feste di compleanno per bambini e comprende un café e una libreria.
Al 31 dicembre 2019 il sito registrava 93 mila visitatori, saliti a 110 mila al 31 dicembre 2024, con una variazione del +18,7%. Nello stesso periodo i ricavi sono cresciuti in modo progressivo, passando da €1,0 milione nel 2019 a €1,7 milioni nel 2024, corrispondenti a un CAGR del +11,6%.
Castelli di Cannero
Infine, i Castelli di Cannero, situati nel territorio di Verbania, sono di proprietà della famiglia Borromeo dal 1519 e sono gestiti da Kaleon dal 2025. Il sito ha recentemente completato i lavori di restauro e riqualificazione ed è stato inaugurato e aperto al pubblico nel giugno 2025.
Un’offerta ampia e diversificata di servizi
Oltre alla gestione dei siti, Kaleon offre una gamma completa e integrata di servizi, concepiti per valorizzare l’esperienza del visitatore e massimizzare al tempo stesso l’engagement culturale e la performance commerciale.
Il fulcro del modello di business continua ad essere rappresentato da biglietteria e visite guidate, che nel 2024 hanno inciso per il 74% dei ricavi totali. L’offerta comprende ingressi generali, visite private e tour guidati condotti da personale interno molto specializzato, con l’obiettivo di valorizzare l’esperienza del visitatore e garantire un’adeguata supervisione dei siti culturali.
I servizi di biglietteria sono affiancati da un sistema integrato di offerte aggiuntive pensate per arricchire l’esperienza turistica complessiva, tra cui servizi di ristorazione, librerie e gift shop, programmi dedicati alle gite scolastiche, strutture ricettive, noleggio di biciclette e attrezzature sportive, oltre ai servizi di affitto spazi per eventi privati e matrimoni.
L’offerta Food & Beverage (F&B) rappresenta la seconda fonte di ricavo (13%) ed è pensata per rispondere ad un’ampia gamma di preferenze dei visitatori, spaziando dagli snack veloci ai pasti informali fino alla cena gourmet, coprendo l’intero arco della giornata, dalla colazione alla cena. Questa varietà contribuisce all’obiettivo di aumentare sia il tempo di permanenza del visitatore sia la spesa media pro-capite.
Il segmento Retail (4%) è focalizzato sul potenziamento dell’esperienza complessiva del visitatore attraverso souvenir shop, librerie e punti vendita dedicati ad esperienze uniche e servizi di noleggio (come attrezzatura sportiva e outdoor). Questo segmento completa il nucleo culturale delle attività con componenti leisure e opportunità di cross-selling.
Kaleon ha inoltre avviato investimenti nei servizi di hospitality (1%) con l’obiettivo di trasformare le visite diurne in esperienze di più giorni, rivolgendosi in particolare al turismo internazionale. Soluzioni ricettive sono già operative sull’Isola Bella, mentre la Società sta attualmente sviluppando nuove strutture a Stresa, sulle sponde del Lago Maggiore.
Kaleon offre la possibilità di ospitare eventi — che nel 2024 hanno rappresentato il 2% dei ricavi — come ricevimenti aziendali e matrimoni presso i propri siti.
La maggior parte di questi eventi si svolge alla Rocca di Angera, mentre un numero minore ha luogo sull’Isola Madre.
L’Isola Bella è raramente utilizzata per eventi privati, salvo occasioni di particolare rilievo e straordinaria importanza. Infine, Kaleon propone altri servizi accessori, quali il trasporto lacuale e l’accesso a pagamento ai parchi di montagna, che nel loro insieme hanno rappresentato il 3% dei ricavi nel 2024.
Questo approccio diversificato costituisce un elemento centrale della strategia, volto a rafforzare il turismo culturale attraverso la diversificazione operativa e un focus sul cliente orientato alla creazione di valore.
Un modello finanziariamente efficiente: margine ebitda superiore al 25% nel 2024
Nel periodo 2015-2024, la società ha registrato una crescita notevole e costante, con ricavi che hanno raggiunto i 21,7 milioni di euro nel 2024, pari a un CAGR del +10%, trainati dall’aumento del numero di turisti e dalla maggiore spesa media per visitatore. Questa performance evidenzia l’efficacia degli investimenti strategici a lungo termine della società e il progressivo miglioramento del suo portafoglio di attività.
Il margine EBITDA[1] si è attestato a oltre il 25% al 31 dicembre 2024 ed è rimasto compreso tra il 25% e il 30% nel periodo 2022-2025, riflettendo una struttura dei costi efficiente e un mix di servizi ad alto valore aggiunto. L’utile operativo[2] e l’utile netto hanno seguito un andamento coerente con l’EBITDA, raggiungendo rispettivamente 3,1 milioni di euro e 1,5 milioni di euro nel 2024.
Punti di forza e strategia di sviluppo chiari per cogliere molteplici opportunità di crescita
Per sfruttare le forti prospettive di crescita del mercato del turismo culturale, stimato in 11 miliardi di euro entro il 2028, Kaleon ha individuato un portafoglio di siti culturali ad alto potenziale in tutta Italia, sostenendo una strategia di sviluppo attiva. Partnership strategiche, come quelle stabilite con l’ADSI (Associazione Dimore Storiche Italiane), faciliteranno l’accesso ai beni culturali di proprietà privata.
Di conseguenza, Kaleon è posizionata per agire come consolidatore in un mercato caratterizzato da estrema frammentazione e gestione professionale limitata.
Offrendo ai proprietari dei siti l’opportunità di preservare e monetizzare i propri beni culturali senza rinunciare alla proprietà, Kaleon colma una lacuna strutturale nel mercato italiano.
Questa strategia di crescita esterna integra il piano di sviluppo multidimensionale, con l’obiettivo di rendere Kaleon un attore di primo piano nella gestione dei beni storici e culturali.